陆家嘴(600663) 金融中心和世博会带来绝佳机遇

　　2007 年报显示，公司全年实现营业收入20.51 亿元，同比减少28.5%；营业利润8.64 亿元，同比减少36.05%；归属母公司净利润7.54 亿元，同比增长24.69%；摊薄EPS0.40元，分配预案为每10 股派现金0.81 元(含税)。

　　根据公司年报，全年收入和利润减少的原因是房地产销售收入的减少和土地批租业务营业成本的大幅上升，土地批租业务的营业利润率同比下降了32.74 个百分点，而归属母公司净利润反而增加的原因是少数股东权益比重的减少所致。

　　公司项目基本位于上海浦东，受益于浦东金融中心和世博会的建设。公司项目基本位于浦东金融区，目前公司在建拟建项目约二十个，建筑面积约200 万平方米。建设上海国际金融中心是一项国家战略，而2008 年上海也进入了世博建设的关键一年，这都是公司持续快速发展的大好契机。

　　财务状况潜力足够支持公司快速发展。我们注意到，公司目前的资产负债率仅为35.34%，并且没有银行贷款，账面现金42 亿元，全年财务费用为负，这在房地产和园区开发企业中都极为少见，一方面说明了公司具有充足的现金流和良好的项目管理能力，另一方面也说明公司未来还有足够的财务杠杆来推动房地产业务的快速发展。

　　加快主营业务的战略转型，提升收入中房产经营的比重。由于预期未来数年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会快速下降，从而影响公司的利润。因此，公司已着重开拓房产业务，努力提高主营业务中来自房产经营的收入，提高公司房产产品的盈利能力。

　　风险提示。(1)由于房价持续走高，政府进一步宏观调控对房地产开发业务的影响；(2)公司现有的土地资源中尚有部分地块尚未完成动迁，由于处于中心城区，近年来土地开发动迁成本不断上升；(3)未来数年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会快速下降，将挑战公司的盈利能力。

　　盈利预测与评级。我们预计公司08、09 年EPS 的平均预测为0.51 元、0.63 元，目前对应市盈率已比较高，但是未来浦东金融中心的发展和世博会的临近将给公司提供难得的发展机遇，我们给予公司“增持”的投资评级。