房地产行业 在黑暗中寻找光明

　　行业面临的不利因素包括成交量持续萎缩、房贷紧缩、限价房供给压力可能加大。成交量萎缩是政策调控和市场调整双重作用的结果。

　　可能影响二季度楼市景气程度的风险因素有开发商普遍将开盘时间推迟到期盼中的5 月前后，供给压力可能集中释放；若5 月前后成交量不能回暖则将倒逼更多开发商主动降价促销；二手房市场规模等。

　　楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。在开发贷和再融资受限的情况下，个人房贷的松紧程度决定着开发商的资金压力大小，决定着开发商是否会彻底压价出货。

　　行业积极因素来自：小婴儿潮时代成员成为近期商品房消费基础；在适度的价格下购买力、消费量还是存在；银根紧缩的同时地根也在紧缩；人民币持续升值。

　　未来行业投资机会还需密切关注二季度销售数据，行业投资评级维持中性，机构可以视风格低配或标配地产行业。

　　因前期在业绩预测上前瞻性地保持了一定谨慎，所以我们并不打算下调重点公司盈利预测，例如维持万科2008 年1.15 元的EPS 预测。

　　目前香港H 股地产股08 年动态PE 普遍在10-15 倍之间，RNAV 折价20%左右；A 股主流开发类地产公司08 年平均动态PE 为22 倍，RNAV平均溢价8%。出租类地产公司08 年动态PE 为37 倍，RNAV 溢价2%。

　　适度关注主流公司中的非万科类公司、因成功完成再融资而资金富裕的公司和防御性良好的商业地产股。

　　根据不同开发模式、财务特征、受行业影响角度和敏感因素，我们首创性提出螺旋图，把A 股主流公司分为万科类、非万科类分开评价。